De la méthode par les revenus ou les capitaux

Pour évaluer un bien nous disposons de plusieurs méthodes dont celles pour un appartement, des méthodes de la comparaison et des revenus, essentiellement.

Ex : dans un quartier intermédiaire (a) (milieu musicien, Roquebillière, Pastorelli, bas Lépante,…) dans un immeuble de standing standard (b), un appartement de type 3 pièces de 60 m² en bon état général en étage moyen © avec des prestations standards (c’) (cave, balcon, expo SEO, cuisine,…),….Bref le type même de l’appartement standard médian d’une ville comme celle de Nice (a’)… Dont le couple risque/rendement serait parfaitement comparable à tout autre produit de placement financier, immobilier (ou autre) (e)…Dans le contexte économique générale d’aujourd’hui (f)…le rendement moyen standard est de 5% pour un loyer de 800 € AUJOURD’HUI.

Ainsi l’évaluation du bien résulte de la simple division des loyers annuels par le rendement, soit 9.600 €/ 0,05 = 192.000 €. Soit environ 3.000 € le m² déduit le prix de la cave.

Cette méthode peux se recouper avec celle par la comparaison à condition que l’on s’attache davantage avec ce qui est sous compromis le marché étant baissier et que l’on maitrise les variables a, b, c, d, e, f,…Je reste à votre entière disposition pour une explication de la variable e (plus facile à appréhender pour un CGP). La variable f connaît de telle volatilité et importance que sa pondération tend à croitre.

Couple risque/rendement : un appartement à l’Ariane, c’est 15 % de renta compte tenu du risque (du Hedge fund), à Franck Pilate c’est 2 % (du monétaire)

Avec ces deux méthodes on parvient à démontrer un prix pour le vendeur comme pour l’acheteur. Un prix démontré assoit un mandat et conforte une vente. ET JUSTIFIE NOTRE COMMISSION et notre raison d’être, davantage que l’expression « j’ai 20 ans d’immobilier ».

Nicolas ZAHAR nicolaszahar@hotmail.com

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Conseils en Gestion de Patrimoine Indépendant

Expert en évaluation immobilière

Agent Immobilier.

Nicolas ZAHAR

Gestion de Patrimoine Agent Immobilier Expert FNAIM

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